난생처음 재개발 재건축 - 아파트 투자의 추월차선으로

난생처음 재개발 재건축:대한민국에서 가장 돈 되는 부동산 투자 블루칩

 

이제 in서울을 위해

부동산을 불을 켜고 공부 시작했습니다.

이번에 공인중개사 시험도 나름 열심히

준비해서 시험보고 결과는 기다리는 중입니다. ^^

 

이제 집값이 너무 올라서 뭔가 대책이 필요한데

찾은 방법 중 하나가 재개발 재건축입니다.

 

부동산안사둔 나만 망한다

 

피해갈수없다면 투자해야죠 암요

이 책은 기본적인 용어에 대해 설명해주고 있는데,

기본적으로 사례위주의 책이라다기 보다는

기본이론에 조금 더 치중한 책인 느낌입니다.

저자의 투자경험도 나와있기도 하고 투자 시 유의점은

나름 투자하는데 있어서 한번 씩은 꼭 유념해서 볼 내용들이 많아 재개발 재건축 관련

흥미가 있으신 분들이 처음 보기

좋은 책이 아닌가 생각합니다.

 

 

각 단계별 놓치지 말아야 할 포인트는 다음과 같습니다.

 

계획단계

-기본계획 수립: 특별장광역시장 시장이 10년단위 도시주거환경정비기본계획

안전진단

- 재건축 정비사업의 경우 안전진단 주민1/10 동의 얻어 요청

정비구역 지정 _ 지정권자는 특별시장, 광역시장,특별자치도지사,시장,군수, 제안자는 구청장 시장 군수이며 토지등 소유자 2/3 이상 동의 제안 가능

 

시행단계

 

-추진위원회 승인 (위우너장 포함5인이상 위원, 위원장 1인,감사1인 토지등소유자 과반수 동의 얻어 신청)

 

추진위원회 업무

정비사업전문관리업자 선정

개략적인 정비사업시행계획서작성

조합설립인가준비업무

추진위원회 운영규정작성

토지등소유자동의서징구

조합정관안작성

조합설립을 위한창립총회개최

 

(*재건축초과이익환수대상인지 기준 시점은 추진위 승인부터 재건축사업의 준공인가날까지)201.12/31이전 관리처분계획 신청단지는 재건축부담금 면제 대상 (잠원동 한신4지구)

 

-조합설립인가

토지등 소유자 3/4이상 및 면적 1/2이상이며, 재건축의 조합설립 동의 요건은 전체 구분소유자 3/4이상 및 면적 3/4이상, 각 동별 구분소유자 과반수 이상이다.

제출서류는 조합설립인가신청서, 조합정관,조합원명부,동의서,창립총회회의록,개략적 사업계획서 등이며 시장은 신청일부터 30일 이내에 처리해야 한다.

 

 

- 사업시행인가

토지이용계획

정비기반시설, 공동이용시설 설치계획

주민이주대책

세입자의 주거대책

임재주택건설계획

건축물높이, 용적률 관한 사항

정관

총회의결서 사본

수용 또는 사용할 토지 또는 건축물 명세서

사업시행계획서

인허가 등 의제관련 서류

총회 통해 조합원 과반수 이상 동의

 

투기과열지구 내 재개발정비구역의 경우 관리처분인가 이후에는 조합원 지위양도 불가 (단2018.1.25.이전 사업시행 인가 신청 재개발구역 조합원 지위 전매 가능)

 

- 시공사 선정

 

관리처분계획 인가 순으로 이루어진다.

 

 

당연히 매매 전 토지등기부등은 스스로

확인하셔야 합니다.

참고사이트는 다음과 같습니다

 

 

 

 

비례율로 수익성 판단하기

 

비례율 = (종후자산가격 –총사업비용)/종전자산가격 1이넘으면 수익성 있음.

권리가액 = 종전자산평가금액 x 비례율

 

비례율 높이기?

총분양가 높이거나 사업비 낮추기, 종전자산평가액 낮추기.....

그런다고 비례율이 무조건 높다고 좋은 것만은 아니니, 잘 판단이 필요합니다.

 

재개발 투자에서 중요한 것은 건축물보다 토지 등기사항이다.

부동산은 현장이 답이다는 말을 명심해야 한다고도 강조하십니다.

 

또 정비구역 투자 결정과 매매 시 반드시 다음과 같은 특약이 필요하니 매매시 다음과 같은 특약을 꼭 넣어야 합니다.

 

본 매매는 매수자가 재개발 재건축으로 인한 신충아파트 분양권 얻고자 하는 계약으로서 매도인은 동 정비사업구역의 정당한 조합원 지위를 가지며 이를 매수인에게 온전하게 승계한다. 또한 동 구역 내에 매도인과 동일 세대 내의 모든 세대원이 본건 부동산 외 다른 물건이 없음을 확인하며 추후 문제될 경우 (계약취소, 손해배상 등의) 책임을 지기로 한다.

그 밖에 부록으로 현재 진행중인 재개발,재건축 구역들이 나와있습니다.

한권에 머무르지 않고 계속하여 다른 책들도 보며 지식을 구체화해 나가도록 하여야 겠습니다.^^