(서평) 재개발 모르면 부자될 수 없다. -아이언키- 재개발로 내집 마련 tip

 

 

재개발 모르면 부자될 수 없다:3년 만에 150억대로 부의 퀀텀 점프

 

재개발 투자에 흥미를 느끼고 제일 처음 본 책이

재개발 모르면 부자될 수 없다 최진성(아이언키)님의

이 책이었습니다.

 

여러권 돌리고 다시오니

띠옹

단연 압권

이 책 한권이면 끝납니다.

더 필요없다는 확신이 뿜뿜 옵니다.

투자금이 필요할뿐 ㅎㅎ

그간 여러 재개발 재건축 책을 보고 다시

읽으면 무엇이 바뀌었을지 이제 다시 한번

확인하고 싶어 다시금 이 책을 들게 되었습니다.

 

처음 읽을때는 복잡한 계산식보다는 어떤식으로 돌아가는지 전체 스토리에 주안점을 두고 보았다면

이제 나무를 조금 자세히 들여다 보려고 합니다.

 

 

일단 재개발 투자의 장점으로는 시간에 투자해

확정수익을 얻을 수 있다는 점이 아닐까 생각합니다.

 

재개발은 우선 규제측면에서 조합원 지위양도라든가 초과이익환수제와 같은 점 때문에 재건축보다 유리한 점이 있어 재개발에 눈을 돌리는게 현명하지 않나 생각됩니다

 

먼저 기초개념인데

전용과 공급면적 계약면적 차이부터

헤깔리면 안됩니다.

 

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투자사례분석

계산식은 다음 예에 따르면 간단합니다.

빌라 매매가 8,700만원

감정평가액 6,200만원

프리미엄2,500만원

이사비 받는 조건 (-500만원)

조합원 분양가 2억6천 주변 아파트 시세 3억7500만

 

 

대충 이런식으로 계산됩니다

조금 더 자세히

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사전조사 및 임장방법

-서울시 클린업시스템 or 지차체 홈페이지

-재개발 블로그 활용

 

-해당 지역 신축 아파트 시세조사

-사전전화 및 임장

-효율적 임장 동선 짜기

 

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발품활동

- 구역 방문(대중교통 이용)

- 중개소 방문(3~4군데 이상)

-조합 방문

-재개발구역 및 물건에 대해 조사해야할 항목

 

-임장 보고서 작성 및 활용 순으로 하면 되겠습니다.

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프리미엄 계산 및 투자시기

 

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감정평가액 추정하기

공동주택 감정평가(거래사례비교법) : 빌라

 

-인근 구역의 공시가격 비율 활용

부동산 공시가격 알리미에서 지번읿력 후 조회하면 되고 빌라의 감정평가액 추정 시 가장 먼저 할 일은 재개발 진행되지 않는 인근 빌라 거래사례를 조사하는 것이다.

매매가격과 공동주택공시가격 비교해서 비율을 산출한다.

 

단독주택 감정평가액 추정법

 

건물 감정평가액 + 토지감정평가액

건물: 원가법(10년 이내 건물은 평당 200만원,

(20년정도되면 평당 150만원, 30년 넘으면 100만원)

토지: 표준지공시지가 x시점수정x지역요인x

개별요인x기타요인으로 계산

(이때도 인근 주택거례사례로 계산이 편함)

 

*스마트국토정보(어플리케이션) 활용

공시지가, 연면적,연식등의 정보를 파악할 수 있어 재개발 투자의

필수앱이라고 하니 참고

© ballonandon, 출처 Unsplash

 

 

입주시 예상 시세 계산

총투자금 = 매매가+분담금=조합원분양가+

프리미엄

예상수익 =입주시 예상가격-총투자금

출처 입력

 

-안전투자를 위한 확인사항

 

분양자격 : 매도인이 같은 재개발구역 다른 부동산

없을 것 확인 또한 토지의 경우 면적 90m2이상일것

토지면적이 30 ~ 90m2 미만일 경우 반드시 무주택자일것 , 지목이 도로가 아닐것

또 매5년 이내 재당첨 금지에 적용되지 않게 주의 필요 (기준일 : 관리처분게획 인가일)

- 관리처분이후 매수한 입주권은 재당첨 제한적용 없음

- 관리처분이전 매수한 주택이 인가 받은 후 입주권으로 바뀌므로 이후 사업시행이전 매수한 물건이 5년 내 관리처분인가를 받게 되면 현금청산대상이 되므로 주의

 

조합원 지위양도금지규정은 투기과열지구에만 적용됨

2018년1월24일 이전에 사업시행인가 신청 재개발구역에는 적용되지 않음

단 전매규정 이외

- 10년보유 5년거주 1세대1주택은 전매 가능

-세대원 전부가 직장,취학,결혼등으로 이외 행정구역 이전시

- 세대원 전체가 상속받은 주택으로 이주시

- 금융기관,국가,지자체에서 경매 또는 공매 신청하여 소유권이 이전되는경우(단 개인간 채무변제 위한 경매 제외)

cf)재건축도 요건은 같으나 사업시행인가 전 예외조항이 있어 3년이상 보유한 경우 전매가 가능한 경우 있으니 별도 확인 필요

 

수익률 분석 연습

 

초기투자금 =재개발구역의 부동산 매입비용,실투자금

=매매가-레버리지(임대보증금 또는 대출금)

=감정평가액+프리미엄-레버리지

=매매가=감정평가액(또는 권리가액+프리미엄)

 

총투자금= 매매가+분담금 = 조합원분양가+프리미엄

분담금=조합원분양가-권리가액(감정가x비례율)

 

감정평가 전 수익률 분석하기

다음과 같은 단독주택 정보 (공인중개사 제공)

 

다음의 기타정보 분석이 필요

 

 

단독이므로 토지감평액+건물감평액으로 추정 프리미엄 구해야한다.

 

빌라 vs 단독주택 (이주비대출을 통한 수익비교)

 

재개발투자 흐름도

 

 

유망투자지역

 

알찬내용들이 참 많은책입니다 강추합니다.

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재개발 모르면 부자될 수 없다:3년 만에 150억대로 부의 퀀텀 점프

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